築年数の限界が迫っている場合、オーナーはアパートを今後どうするか考える必要があります。
築年数の限界を迎えたアパートの扱いとしては、建て替えや売却などが考えられますが、何を判断基準にして決めるかが問題です。
アパートの築年数の限界や建て替え・売却の判断基準について不動産会社が解説します。
■アパートの寿命
アパートにはふたつの寿命があります。
ひとつは法定耐用年数という税金・資産を考えるうえでの寿命で、もうひとつは建物が使えなくなるまでの物理的な寿命です。
アパートには使われている構造によって法定耐用年数が定められています。
木造のアパートの法定耐用年数、つまり寿命は22年です。
鉄骨造は鉄骨材の厚みにより19〜34年がアパートの寿命になっています。
鉄筋コンクリートのアパートは寿命が43年です。
アパートは法定耐用年数をもとに減価償却します。
また、築年数が経過するとそれだけアパートの資産価値は下がり、法定耐用年数を超えた時点で資産価値はほぼゼロになります。
法定耐用年数は税金・資産の面でのアパートの寿命だと言えるでしょう。
物理的な寿命とは、アパートに住めるか、利用できるかという点での寿命です。
法定耐用年数を超えた築年数の古いアパートでも住めないわけではありません。
物理的なリスクや欠陥などがなく居住や利用に問題なければ、住むことも、利用も可能です。
アパートが築年数を重ねて限界を迎えたときが物理的な寿命です。
アパートの限界はそれぞれのアパートによって違います。
法定耐用年数が経過する前の築年数で限界を迎えるアパートもあれば、法定耐用年数よりかなり築年数を重ねてから限界を迎えるアパートもあります。
■建て替えか売却かの判断
アパートが築年数を重ねて法定耐用年数や物理的な限界を迎えた場合、どのように扱うかが問題です。
法定耐用年数や物理的な限界を迎えたアパートは「売却」あるいは「建て替え」などの方法があります。
どのようなポイントを判断基準にして建て替えや売却を決めるかが問題になります。
アパートが築年数を重ねて限界を感じたら、次のようなポイントで考えてみましょう。
・今後もアパートの運用を続けたいか
・アパートの運用を続けた場合にプラスは見込めるか
・建て替えや修繕のまとまった費用を準備できるか
限界のアパートを今後も運用を続けたいと思っており、費用を準備できるなら建て替えや修繕をして今後も運用してもいいかもしれません。
ただし、今後も定期的に修繕費などが必要になることなども考える必要があります。
築年数を重ねたアパートはそれだけ価値が低くなるため、融資も受けにくくなるのです。
銀行融資などが難しくなることも理解し、資金調達計画をしっかり立てて決める必要があります。
築年数を重ねたアパートを手放したい。
運用する気はない。
建て替えや修繕費用の準備が難しい。
このようなケースでは売却を選ぶことをおすすめします。
■最後に
築年数を重ねたアパートの場合、売却するか、どれとも建て替えで対処して運用を続けるかが問題になります。
建て替えや修繕を決めた場合は費用に問題があり、売却の場合は方法やタイミングが問題です。
売却と建て替えの間で悩むオーナー様は少なくありません。
当社は運用から不動産買取までトータルサポートが可能な会社です。
売却と建て替えへのアドバイスはもちろん、売却して新しいアパートへ買い替えるプランなども提案可能です。
迷ったらトータルサポートが可能な当社へお気軽にご相談ください。
アパートの運用・売却のことならオオハシインターナショナルにお任せください。
